Vos droits et vos devoirs

Mon bail

Votre contrat de bail est un document très important qui détermine lestermes du contrat (droits et devoirs) qui vous unit à votre propriétaire, le Foyer Schaerbeekois.

Un bail à durée déterminée ou indéterminée ?

  • Pour les nouveaux locataires :
    Depuis le 1er janvier 2013, le contrat est fixé pour une durée de 9 ans. Au terme des huit premières années d’occupation du logement social, le Foyer Schaerbeekois procédera à la vérification de vos revenus et de votre composition du ménage. Si le Foyer Schaerbeekois constate que les revenus du ménage dépassent pendant les deux dernières années de plus de 50% les plafonds qui donnent accès à un logement social, un renon vous sera signifié moyennant un préavis de six mois. Si vous êtes toujours dans les conditions d’accès, votre contrat de bail sera prolongé pour une durée de 9 ans.
  • Pour les locataires ayant signé un bail avant le 1er janvier 2013 ou âgés de plus de 65 ans ou reconnus handicapés :
    Le contrat est fixé pour une durée indéterminée.

Qui sont les personnes détentrices du bail ?

Les seules personnes à pouvoir prétendre au bail sont le titulaire du bail et son conjoint pour peu que ce dernier soit déclaré auprès de nos services.

  • En cas de séparation c’est le juge de paix qui détermine qui conserve l’appartement. Le Foyer Schaerbeekois ne relogera pas l’autre partie.
  • En cas de décès, les enfants n’ont aucun droit sur l’appartement ; il ne se transmet donc pas de « père en fils ».

Bon à savoir

Des cas particuliers existent, n’hésitez pas à contacter notre service administratif pour plus d’informations.

Assurance incendie

Vous êtes tenu d’assurer votre nouveau logement pour le contenu de votre appartement et votre responsabilité quant aux biens de vos voisins, vous devez souscrire à une assurance habitation.

En effet le Foyer Schaerbeekois assure la totalité de son patrimoine contre les risques liés à un sinistre. Cette assurance comprend un abandon de recours contre le locataire. Donc, en cas de sinistre (incendie, dégâts des eaux,…) dont vous seriez responsable, le Foyer Schaerbeekois ne réclamera pas le remboursement des dommages au bâtiment.

Par contre le contenu de votre appartement, cave ou grenier n’est pas assuré par le Foyer Schaerbeekois. Si vous n’avez pas d’assurance habitation, vous ne serez pas dédommagé des dégâts sur vos effets personnels et vous seriez tenu responsable des dégâts infligés aux biens de vos voisins.

Bon à savoir

  • Vous pouvez vous assurer auprès de la compagnie d’assurance de votre choix.
  • N’hésitez pas à comparer les offres avant d’y souscrire.
  • Vérifiez le montant des garanties, les conditions et comparez les tarifs des différentes compagnies.
  • Il faut que votre contrat comprenne ces garanties : dégâts des eaux, incendie, catastrophe naturelle, intempéries et éventuellement vol et vandalisme.
  • Pour la garantie contre le vol, vérifiez avec votre assureur les conditions nécessaires pour que la garantie puisse s’appliquer.
  • N’oubliez pas de mentionner si vous bénéficiez d’une cave ou d’un grenier afin d’étendre la couverture de votre assurance à toutes vos possessions

Le Règlement d’Ordre Intérieur (R.O.I.)

Le ROI précise ce que vous pouvez ou pas faire en tant que locataire.
Il détermine les conditions d’occupation des logements et des espaces communs qui n’ont pas été expressément prévues ou définies dans le contrat de bail.
Le ROI fait partie intégrante du contrat de bail. En tant que locataire, vous êtes donc tenu de le respecter et de le faire respecter par vos enfants et par vos visiteurs.

Bon à savoir

Nous vous rappelons régulièrement le ROI grâce à des avis affichés dans les espaces communs. Soyez-y attentifs.

À propos des paraboles TV

La fixation de paraboles sur les murs, toitures,  garde-corps ou rambardes des balcons est interdite. Vous ne pouvez JAMAIS trouer, forer, percer les murs et toitures ni fixer des attaches sur du métal pour placer une antenne parabolique.

Vous pouvez uniquement poser une parabole mobile sur pied ou au sol sur votre balcon, qui ne dépasse pas la hauteur de la balustrade en utilisant un raccordement par câble «passe châssis». Tout autre mode d’installation sera sanctionné.

Si vous n’avez pas de balcon, le seul mode de placement possible est de placer votre antenne sur un pied face à une fenêtre à l’intérieur de votre appartement.

La charte du FSH

La relation bailleur-locataires comme toute relation se construit également autour de la notion de confiance et de respect mutuel. Afin de formaliser cet engagement que nous voulons réciproque, nous avons, sous l’impulsion de la SLRB, rédigé une charte qui vous est remise lors de la location.

Le loyer et les charges

Le montant que vous nous payez chaque mois est composé du loyer de votre appartement (calculé en fonction de vos revenus et de votre composition de ménage) et de la provision pour les charges (calculée en fonction de vos consommations). Ce montant va évoluer 2 fois au cours de l’année : Une première fois en janvier suite au calcul de votre loyer et une 2ème fois en juillet suite au calcul de votre provision pour les charges.

 Le loyer

Votre loyer est calculé en fonction de vos revenus, du logement que vous occupez et de votre composition de ménage.

Pour le calculer, nous devons établir votre coefficient de revenu et le multiplier par le loyer de base de votre appartement (il s’agit d’un loyer établi en fonction du type d’appartement que vous occupez). Nous adaptons ensuite ce loyer en fonction du nombres d’enfants à charge ou de la présence de personnes handicapées dans votre ménage.

C’est pour cela que chaque année, nous vous demandons de nous fournir une attestation de votre caisse d’allocations familiales et la preuve des revenus des toutes les personnes majeures reprises sur votre composition de ménage hors enfants à charge.

Calcul du loyer étape par étape

Etape 1 : déterminer votre coefficient de revenu

  1. Quels revenus ?
    S’il s’agit de revenus du travail, nous prenons en compte le revenu net imposable de l’année de référence (soit les revenus repris sur votre extrait de rôle de l’année précédente).
    S’il s’agit majoritairement de revenus de remplacement (chômage, mutuelle, allocation de handicap,…) nous nous baserons sur vos revenus de l’année en cours.
  2. Quel index ?
    Les revenus sont indexés sur base de chiffres établis chaque année par la SLRB. En 2014, l’index pour les revenus du travail est de 1.0378.
  3. Calculer le coefficient de revenu : Nous multiplions vos revenus par l’index.

Etape 2 : Calcul de votre loyer réel

  1. Le loyer de base :
    Le loyer de base représente la valeur de votre logement et apparaît sur votre fiche de calcul de loyer.
  2. Le calcul de votre loyer : Nous multiplions votre « coéfficient de revenu » par le loyer de base.

Etape 3 : Adaptation de votre loyer en fonction de votre composition de ménage

  1. Diminution pour enfants à charge :
    Votre loyer est réduit en fonction du nombre d’enfants à charge. Sachez qu’un enfant handicapé = 2 enfants à charge.
  2. Diminution pour invalidité ou handicap chez la personne majeure :
    Une réduction de loyer est également accordée par personne majeure reconnue en invalidité à 66% ou handicapée à 66% avant l’âge de 65 ans.
    Sachez qu’en cas d’incapacité de travail de plus d’un an, votre mutuelle peut vous fournir une attestation qui vous donne également droit à une réduction de loyer.

Bon à savoir

La Région a prévu des diminutions de loyer dans certaines situations particulières. A l’inverse, certains locataires paient une cotisation de solidarité ou un supplément de loyer lorsqu’ils occupent un logement suradapté (avec 1 ou plusieurs chambres en trop). Contactez notre service administratif pour en savoir plus.

Si les revenus de votre ménage diminuent de plus de 20% en cours d’année, votre loyer peut être revu à partir du 1er jour du 2ème mois qui suit l’introduction de vos nouveaux revenus auprès de nos services.

Comment les charges sont-elles calculées ?

Ces charges et provisions sont calculées sur base d’une année allant du 1er janvier au 31 décembre.

  • Les frais qui seront pris en compte pour le calcul de vos charges sont:
  • les charges communes de l’immeuble que vous occupez telles que le nettoyage,
  • l’entretien des jardins, les ascenseurs, l’électricité des communs, etc.
  • les frais de consommation de votre famille (eau froide, eau chaude, chauffage).

Lorsque nous faisons le décompte annuel des charges pour chaque locataire, nous enlevons du montant total les provisions versées pendant l’année. En fonction de vos consommations vous devrez payer plus ou vous serez remboursés.

Au 1er juillet de chaque année, nous réadaptons la provision de charge. Celle-ci est égale à 1/12ème des frais annuels de votre logement, ceci afin d’être proche de votre consommation réelle et de limiter les suppléments pour le décompte suivant.

Une permanence « Décompte des charges » est à votre disposition pendant tout le mois de mai pour vous fournir toutes les informations utiles à ce sujet.

Bon à savoir

Les frais de réparation dans votre logement ou votre immeuble ne font pas partie des charges, soit ils sont couverts par le Foyer Schaerbeekois, soit ils vous sont facturés à part.

Paiement du loyer

Le loyer et le montant des charges sont payables avant le 10 de chaque mois au compte bancaire BE10 0979 2216 0004 avec la communication structurée qui vous a été communiquée lors de la signature de votre bail. Le talon de versement ou de virement tient lieu de preuve de payement vous devez le conserver.

En cas de retard de paiement, la procédure suivante est appliquée :

  1. Un rappel par courrier vous est adressé.
  2. A défaut de réaction, un deuxième rappel vous est envoyé par recommandé. Ce rappel vous est facturé 10 euros.
  3. Si aucune réaction n’est observée de votre part, vous êtes convoqué par courrier à un entretien avec le responsable du service administratif. Vous êtes alors contraint de payer la somme due. Cet entretien constitue la dernière démarche amiable avant envoi du dossier au Tribunal.
  4. Si vous ne réagissez pas votre dossier sera alors transmis à l’avocat et présenté au Juge de Paix. Les frais de justice seront à votre charge.

A terme, cela signifie que si aucune solution n’est trouvée, vous serez expulsé de votre logement.

Éviter l’expulsion

Nos équipes du service administratif et du service social se tiennent à votre disposition pour vous aider à trouver des solutions afin de maintenir votre droit au logement. Vous pouvez par exemple prendre un plan d’apurement permettant de payer votre dette en plusieurs fois. Contactez-nous et soyez attentifs à répondre à nos convocations dès que vous rencontrez des difficultés pour payer votre loyer.

Services de guidance budgétaire

Plusieurs organismes peuvent vous aider à mieux gérer votre budget au quotidien :

CPAS de Schaerbeek
Médiadettes – ISP
Ch. de Haecht, 176
1030 Schaerbeek
02 247 33 20
Service de Médiation de dettes de la SASLS
(Service d’accompagnement Social des Locataires Sociaux)
Rue de la Borne, 14
1080 Bruxelles
02 500 10 00

Révision annuelle de votre loyer

Afin d’effectuer le calcul de votre loyer, chaque année, vous êtes tenus de nous remettre les documents suivants :

La preuve de vos revenus à nous remettre fin août, début septembre : Vous devez nous faire parvenir la preuve des revenus de toutes les personnes majeures reprises sur votre composition de ménage hors enfants à charge.

Nous vous demandons donc :

  • Une composition de ménage (document téléchargeable ici)
  • La déclaration sur l’honneur des revenus complétée et signée par tous les membres majeurs de votre ménage (document téléchargeable ici )
  • La preuve des revenus du ménage qui dépend du type de revenus dont vous disposez :
    1. Revenus du travail : pour 2016, l’ avertissement extrait de rôle de 2014 imposition 2015.
    2. Revenus de travail sans décompte des contributions : Justificatif des rémunérations pour 3 mois consécutifs sans prise de congé annuels.
    3. Chômage : Taux journalier actuel datant du mois d’août de l’année en cours.
    4. Mutuelle : Taux journalier actuel datant du mois d’août de l’année en cours + une attestation mentionnant le % d’handicap.
    5. CPAS : Attestation du CPAS mentionnant le montant et le type d’aide perçue (isolé, ménage ou cohabitant), la date du début du minimex jusqu’à ce jour.
    6. Pension Imposable : pour l’année 2016, l’avertissement extrait de rôle de 2014 imposition 2015.
    7. Pension non-imposable : pour l’année 2016, le relevé annuel 2014 ou 2015 + une déclaration sur l’honneur du montant annuel de toutes les pensions
    8. Allocation Handicapé : Attestation d’handicap mentionnant les points de reconnaissances à durée indéterminée.
    9. Pension alimentaire : si vous la percevez pour une personne majeure, autre que pour un enfant à charge, il faut la copie de l’extrait de compte bancaire. Si vous la versez à une tierce personne, il faut la copie du jugement et l’extrait de compte bancaire.

Soyez attentifs

Si le Foyer Schaerbeekois n’est pas en possession des documents dans les délais requis, votre loyer sera porté à la «valeur locative normale », cela signifie qu’il sera fixé au maximum !

Attestation de votre caisse d’allocations familiales à nous remettre au mois d’octobre : Si vous avez des enfants à charge, vous devez nous remettre une attestation de votre caisse d’allocations familiales datant du dernier trimestre de l’année en cours.

Attention, si vous ne nous remettez pas ce document, les réductions de loyers accordées pour les enfants à charge ne seront pas comptabilisées !