Uw rechten en plichten

Mijn huurcontract

Uw huurcontract is een heel belangrijk document dat de voorwaarden (rechten en plichten) bepaalt van het contract waardoor u met uw eigenaar, de Schaarbeekse Haard, verbonden bent.

Een huurcontract van bepaalde of onbepaalde duur?

• Voor de nieuwe huurders:
  Sinds 1 januari 2013 wordt het contract vastgesteld voor een duur van 9 jaar. Op het einde van de acht eerste jaren waarin de sociale woning betrokken wordt, zal de Schaarbeekse Haard uw inkomsten en gezinssamenstelling nagaan. Indien de Schaarbeekse Haard vaststelt dat uw gezinsinkomsten in de laatste twee jaar met meer dan 50% het plafond overtreffen dat toegang geeft tot een sociale woning, zal uw contract worden opgezegd met een opzegtermijn van zes maanden. Indien u nog steeds aan de toegangsvoorwaarden beantwoordt, zal uw huurcontract voor een termijn van 9 jaar verlengd worden.
• Voor de huurders die een huurcontract ondertekenden vóór 1 januari 2013 of die ouder zijn dan 65 jaar of als gehandicapte erkend zijn:
  Het contract wordt vastgesteld voor onbepaalde duur.

Wie zijn de houders van het huurcontract?

De enige personen die aanspraak kunnen maken op het huurcontract zijn de titularis van het huurcontract en zijn partner, mits deze laatste bij onze diensten aangegeven is.

• In geval van scheiding is het de vrederechter die bepaalt wie het appartement kan behouden. De Schaarbeekse Haard zal de andere partij geen andere woning bezorgen.
• Bij een overlijden hebben de kinderen geen recht op het appartement; er is dus geen overdracht van “vader op zoon”.

Brandverzekering

U bent verplicht uw nieuwe woning te verzekeren voor de inhoud van uw appartement en voor uw aansprakelijkheid voor de goederen van uw buren, en u moet dus een woningverzekering aangaan.

De Schaarbeekse Haard verzekert haar volledig patrimonium tegen schaderisico’s. Deze verzekering omvat een afstand van verhaal ten opzichte van de huurder. Bij een schadegeval (brand, waterschade, …) waarvoor u aansprakelijk bent, zal de Schaarbeekse Haard dus geen terugbetaling van de schade aan het gebouw vorderen.

De inhoud van uw appartement, kelder of zolder wordt echter niet door de Schaarbeekse Haard verzekerd. Indien u geen woningverzekering hebt, zult u niet vergoed worden voor de schade aan uw persoonlijke bezittingen en zult u aansprakelijk worden gesteld voor schade veroorzaakt aan de goederen van uw buren.

Het Huishoudelijk Reglement (HR)

Het HR preciseert wat u als huurder al dan niet mag doen.
Het bepaalt de voorwaarden voor het gebruik van de woningen en de gemeenschappelijke ruimten die niet expliciet in het huurcontract voorzien of gedefinieerd zijn.
Het HR maakt integraal deel uit van het huurcontract. Als huurder moet u dit reglement dus respecteren en doen respecteren door uw kinderen en bezoekers.

Het FSH-Charter

De relatie verhuurder-huurders is, zoals elke relatie, eveneens opgebouwd rond het beginsel van vertrouwen en wederzijds respect. Om dit wederzijds engagement vorm te geven, hebben we, onder impuls van de BGHM, een Charter opgesteld dat u bij aanvang van de huur wordt overhandigd.

De huur en de lasten

Het bedrag dat u ons elke maand betaalt, is samengesteld uit de huur van uw appartement (berekend volgens uw inkomsten en uw gezinssamenstelling) en de provisie voor de lasten (berekend volgens uw verbruik). Dit bedrag zal twee keer per jaar evolueren: een eerste keer in januari volgend op de berekening van uw huur en een tweede keer in juli volgend op de berekening van uw provisie voor de lasten.

De huur

Uw huur wordt berekend op basis van uw inkomsten, de woning die u betrekt en uw gezinssamenstelling.

Om de huur te berekenen, moeten we uw inkomenscoëfficiënt vastleggen en deze vermenigvuldigen met de basishuur van uw appartement (het gaat om een huur die wordt bepaald volgens het type appartement dat u betrekt). Vervolgens passen we de huur aan naargelang het aantal kinderen ten laste of de aanwezigheid van gehandicapte personen in uw gezin.

Daarom vragen we u elk jaar opnieuw ons een attest van uw kinderbijslagfonds en het bewijs van inkomsten van alle meerderjarige personen die deel uitmaken van uw gezinssamenstelling, uitgezonderd kinderen ten laste, over te maken.

Berekening van de huur stap voor stap

Stap 1: bepaling van uw inkomenscoëfficiënt

1. Welke inkomsten?
   Indien het gaat om inkomen uit arbeid houden we rekening met het netto belastbaar inkomen van het referentiejaar (zijnde het inkomen vermeld op uw aanslagbiljet van het vorige jaar).
   Indien het vooral om vervangingsinkomens gaat (werkloosheid, ziekenfonds, handicapuitkering, …) zullen we ons baseren op uw inkomsten van het lopende jaar.
2. Welke index?
   De inkomsten worden geïndexeerd op basis van cijfers die elk jaar door de BGHM opgesteld worden. In 2014 bedroeg de index voor inkomen uit arbeid 1.0378.
3. Berekening van de inkomenscoëfficiënt: we vermenigvuldigen uw inkomsten met de index.

Stap 2 : berekening van uw reële huur

1. De basishuur:
   De basishuur vertegenwoordigt de waarde van uw woning en staat aangeduid op uw huurberekeningsfiche.
2. De berekening van uw huur: we vermenigvuldigen uw “inkomenscoëfficiënt” met de basishuur.

Stap 3 : aanpassing van uw huur volgens uw gezinssamenstelling

1. Vermindering voor kinderen ten laste:
   Uw huur wordt verminderd naargelang het aantal kinderen ten laste. Een gehandicapt kind = 2 kinderen ten laste.
2. Vermindering voor invaliditeit of handicap bij een meerderjarige persoon:
   Een huurvermindering wordt eveneens toegekend voor elke meerderjarige persoon die vóór de leeftijd van 65 jaar als 66% invalide of 66% gehandicapt werd erkend.
   Bij een arbeidsongeschiktheid van meer dan een jaar kan uw ziekenfonds u een attest afleveren dat u eveneens recht geeft op huurvermindering.

Hoe worden de lasten berekend?

De lasten en provisies worden berekend op basis van een jaar met aanvang op 1 januari en einde op 31 december.

• De kosten die voor de berekening van uw lasten in aanmerking worden genomen, zijn:
• de gemeenschappelijke lasten van het gebouw waarin u woont, zoals onderhoudskosten,
• het onderhoud van de tuinen, liften, de elektriciteit van de gemeenschappelijke gedeelten, enz.
• de verbruikskosten van uw gezin (koud en warm water, verwarming).

Bij onze jaarlijkse afrekening van de lasten voor elke huurder worden de tijdens het jaar reeds gestorte provisies van het totaalbedrag afgetrokken. Al naargelang uw verbruik zult u meer moeten betalen of zult u geld terugkrijgen.

Op 1 juli van elk jaar passen we de lastenprovisie aan. Deze is gelijk aan 1/12^e van de jaarlijkse kosten van uw woning, om zo uw reële verbruik te benaderen en supplementen voor de volgende afrekening te beperken.

Een permanentie “Lastenafrekening” staat de hele maand mei ter beschikking om u alle nuttige informatie hieromtrent te verschaffen.

Betaling van de huur

De huur en het bedrag van de lasten moeten voor de 10^e van elke maand betaald worden op de bankrekening BE10 0979 2216 0004 met de gestructureerde mededeling die u meekreeg bij de ondertekening van uw huurovereenkomst. Het bewijs van storting of overschrijving geldt als bewijs van betaling, en u moet dit dan ook goed bijhouden.

Bij laattijdige betaling wordt de volgende procedure toegepast:

1. Een herinnering wordt u per gewone brief toegestuurd.
2. Bij gebrek aan reactie wordt u per aangetekende brief een tweede herinnering gestuurd. Voor deze herinnering factureren we 10 euro.
3. Indien er nog steeds geen reactie van uwentwege komt, wordt u per brief uitgenodigd voor een onderhoud met de verantwoordelijke van de administratieve dienst. U bent dan verplicht de verschuldigde som te betalen. Dit onderhoud is een laatste stap naar een minnelijke regeling voor uw dossier aan de rechtbank wordt overgemaakt.
4. Indien u niet reageert, wordt uw dossier aan onze advocaat overgemaakt en voorgelegd aan de Vrederechter. De gerechtskosten zijn te uwen laste.

Uiteindelijk betekent dit dat u uit uw woning zal worden gezet indien er geen oplossing wordt gevonden.

Uitzetting vermijden

De teams van onze administratieve dienst en de sociale dienst kunnen u helpen oplossingen te vinden om uw recht op wonen te behouden. U kunt bijvoorbeeld akkoord gaan met een afbetalingsplan waarmee u uw schulden in meerdere keren kunt afbetalen. Contacteer ons en reageer op onze uitnodigingen zodra u moeilijkheden ondervindt om uw huur te betalen.

Diensten voor budgetbegeleiding

Verschillende instellingen kunnen u helpen bij een beter dagelijks beheer van uw budget:

Jaarlijkse herziening van uw huur

Om ons toe te laten jaarlijks uw huur te berekenen, moet u ons de volgende documenten overhandigen:

Het bewijs van uw inkomsten, dat ons eind augustus, begin september moet worden overgemaakt: u moet ons het bewijs leveren van de inkomsten van alle meerderjarige personen die deel uitmaken van uw gezinssamenstelling, uitgezonderd kinderen ten laste.

We vragen u dus:

• Een gezinssamenstelling (document hier te downloaden)
• Een verklaring op eer van de inkomsten ingevuld en ondertekend door alle meerderjarige gezinsleden (document hier te downloaden)
• Het bewijs van inkomsten van het gezin, dat afhangt van het type inkomen waarover u beschikt:
  1. Arbeidsinkomen: voor 2016, aanslagbiljet inkomsten 2014, aanslagjaar 2015.
  2. Arbeidsinkomen zonder belastingafrekening: bewijs van de bezoldigingen voor 3 opeenvolgende maanden zonder jaarlijks verlof.
  3. Werkloosheid: huidig dagtarief daterend van de maand augustus van het lopende jaar.
  4. Ziekenfonds: huidig dagtarief daterend van de maand augustus van het lopende jaar + attest dat het handicap % aangeeft.
  5. OCMW: attest van het OCMW met vermelding van het bedrag en het soort ontvangen bijstand (alleenstaand, gezin of samenwonend), de datum van aanvang van het bestaansminimum tot heden.
  6. Belastbaar pensioen: voor het jaar 2016, aanslagbiljet inkomsten 2014, aanslagjaar 2015.
  7. Niet-belastbaar pensioen: voor het jaar 2016, jaarlijks overzicht 2014 of 2015 + een verklaring op eer voor het jaarbedrag van alle pensioenen.
  8. Handicapuitkering: attest van handicap met vermelding van de erkenningspunten voor onbepaalde duur.
  9. Alimentatiegeld: indien u dit ontvangt voor een meerderjarige persoon die geen kind ten laste is, moet u een kopie van het bankrekeninguittreksel bijvoegen. Indien u dit doorstort naar een derde persoon moet u een kopie van het vonnis en van het bankrekeninguittreksel bijvoegen.